Em análise: investimento imobiliário no Brasil

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Investimento estrangeiro

Como regra geral, os estrangeiros podem investir livremente em imóveis no Brasil. No entanto, para aquisição de imóveis rurais ou localizados na área de fronteira do país, algumas restrições podem ser aplicadas.

As regras e restrições atuais sobre investimentos estrangeiros no Brasil determinam que a aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por pessoas físicas e jurídicas estrangeiras e também por empresas brasileiras, cujo capital seja majoritariamente detido por investidores estrangeiros ou controlados por estrangeiros, dependerá de aprovação prévia pelo Instituto Brasileiro de Assentamento e Reforma Agrária (INCRA) ou pelo Congresso Nacional Brasileiro, dependendo do tamanho da propriedade rural, entre outras restrições.

Essas regras também se aplicam a operações societárias que resultem na transferência direta ou indireta de propriedades rurais, tais como fusões e aquisições, mudanças no controle societário e se uma empresa brasileira se tornar uma empresa estrangeira. Em caso de descumprimento dessas restrições, a compra de imóveis rurais (ou de empresa proprietária de imóveis rurais) sem o cumprimento das aprovações públicas exigidas seria considerada nula para todos os efeitos legais.⁵

A lei brasileira também prevê restrições à aquisição ou mesmo posse de imóveis rurais localizados na zona de fronteira do país,⁶ que também depende da aprovação do Conselho de Defesa Nacional.

Para evitar o desencadeamento dessas restrições, o investidor estrangeiro que pretenda investir em imóveis rurais deve buscar a aprovação dos órgãos competentes ou adotar outras estruturas legais possíveis, que podem incluir a concessão de em rem direitos ou a celebração de uma joint venture com um parceiro brasileiro.

Vale destacar que de tempos em tempos o governo brasileiro discute a possibilidade de amenizar essas restrições. Em abril de 2020, o governo brasileiro promulgou a Lei nº. 13.986, que permite expressamente que estrangeiros utilizem alienação fiduciária de imóveis rurais como garantia de qualquer tipo de obrigação garantida. Além disso, a Lei nº. 13.986 permite que pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras se tornem proprietárias de imóveis rurais em decorrência da execução da referida garantia. Basicamente, não há restrições ao investimento estrangeiro em imóveis urbanos.

Estruturando o investimento

Existem diversas estruturas que podem ser adotadas para investir em imóveis no Brasil, que podem variar de acordo com o foco e a estratégia do investidor. Estes podem incluir aquisições diretas, investimentos em ações, fundos de investimento imobiliário (FIIs) e fundos de private equity brasileiros (FIPs).

i Investimento direto

De acordo com o artigo 1.254 do Código Civil Brasileiro, a transferência da propriedade imobiliária, bem como a criação ou transmissão de outros em rem direitos sobre imóveis depende da inscrição do título no cartório de registro de imóveis com jurisdição sobre o local onde se situa o respectivo imóvel. Adicionalmente, nos termos do artigo 108.º do Código Civil, as operações imobiliárias cujo valor seja, pelo menos, três vezes superior ao salário mínimo em vigor, devem ser efetuadas por escritura pública, lavrada por notário.

Não obstante, é muito comum nas transações que envolvem a aquisição direta de imóveis que as partes assinem um compromisso de compra e venda. O compromisso de compra e venda é um contrato condicional que pode ser celebrado por instrumento particular, por meio do qual as partes se obrigam a, cumpridas determinadas avenças, firmar a escritura definitiva de compra e venda.

O contrato pode ser registrado no cartório de registro de imóveis competente para conceder prioridade contra terceiros e, caso uma das partes se recuse a cumprir com suas obrigações, permitir a transmissão compulsória por meio de ação de execução específica.

O compromisso é uma ferramenta muito útil em situações em que as partes desejam vincular-se, mas, seja por necessidade de regularização de questões formais para permitir a transmissão do imóvel, seja apenas por condições comerciais, as partes não querem realmente transferir a propriedade naquele momento.

Vale ressaltar que a aquisição direta de imóveis está sujeita ao pagamento do Imposto sobre Transmissão de Imóveis (ITBI). Adicionalmente, as taxas notariais e de registo serão devidas ao notário e ao registo de imóveis quando da lavratura e registo da escritura definitiva. Impostos sobre ganho de capital se a propriedade for vendida podem ser aplicados.

ii Investimentos de capital

Outra estrutura comum para investir no mercado imobiliário brasileiro é a aquisição de ações de sociedades de propósito específico (SPEs). A SPE é uma sociedade que pode ser constituída na forma de sociedade limitada ou de sociedade anônima brasileira, com o objetivo específico de investir em determinados empreendimentos imobiliários.

A constituição de uma SPE envolve algumas etapas, como registro na junta comercial, inscrição na receita federal e eleição de gestores, entre outras. Não obstante, é bastante comum que incorporadoras imobiliárias que buscam investimento tenham as SPEs já incorporadas.

Alternativamente, os investidores também podem querer adquirir ações de empresas imobiliárias listadas na bolsa de valores brasileira. Atualmente, existem cerca de 20 empresas imobiliárias listadas em bolsa,⁷ e várias dessas empresas vêm captando recursos por meio de ofertas públicas de valores mobiliários no mercado de capitais.

Uma vantagem das participações societárias em relação ao investimento imobiliário direto é que o ITBI, bem como as taxas de cartório e registro, não se aplicam. No entanto, ao investir em imóveis por meio de participação societária, deve-se avaliar não apenas potenciais passivos relativos ao próprio imóvel, mas também em relação à SPE (por exemplo, passivos tributários, trabalhistas e outros).

iii Fundos de investimento imobiliário

Outra boa alternativa para investir em imóveis no Brasil é adquirir cotas de um FII. O FII foi criado pela Lei nº. 8.668/1993, e a oferta de cotas de FII é regida pela Instrução Normativa nº. 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Os FIIs são fundos de investimento especificamente concebidos para investir em projetos imobiliários, em mecanismo semelhante aos REITs nos Estados Unidos. Os FIIs são fundos fechados sem identidade corporativa, não sendo permitido o resgate de suas cotas. Assim, após a consolidação da aplicação em um FII, por meio da subscrição e integralização de determinadas cotas, tais cotas somente poderão ser negociadas em mercado secundário, de baixa liquidez.

Os FIIs podem ter prazo determinado ou indeterminado e, como regra legal, não há investimento mínimo (ainda que, na prática, as ofertas públicas de cotas de FII normalmente prevejam valores mínimos de investimento).

Como a intenção da criação do FII foi fomentar o desenvolvimento do mercado imobiliário, existem alguns benefícios fiscais para os rendimentos dos investimentos do FII. Por esse motivo, as leis aplicáveis ​​estabeleceram algumas restrições aos investimentos permitidos, a saber:

1. bens e direitos reais;
2. patrimônio de empresas imobiliárias;
3. SPEs com fins imobiliários;
4. outros fundos imobiliários; e
5. títulos lastreados em imóveis e outros títulos relacionados a imóveis.

iv fundos de private equity brasileiros

Os FIPs são fundos destinados a investir em valores mobiliários representativos de patrimônio, como ações ou cotas; debêntures; títulos de subscrição; ou outros títulos que podem ser convertidos ou trocados por ações. Os FIPs são regidos pela Instrução Normativa CVM nº. 578.

Ainda que o FIP não seja propriamente destinado ao investimento imobiliário, é bastante comum que investidores estrangeiros incorporem FIPs para deter seu patrimônio em SPEs, que, por sua vez, são proprietários diretos de determinados imóveis ou empreendimentos imobiliários.

Isso ocorre principalmente porque a legislação brasileira prevê isenções e incentivos de imposto de renda para investidores estrangeiros que cumpram determinados requisitos.